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2019-08-13 23:38 出处:网络整理 人气: 评论(0

热钱像洪水般涌入,或许换来了部分文旅地产的急速发展,但是同样也带来了资源浪费、烂尾遍地、环境污染等一系列问题,习惯了标准化生产的房企,进军主打差异化的文旅产业,资本只是第一步。

57家房企进军文旅产业,是福还是祸?

近日,雅居乐地产推出新一代“大文旅”产业IP“乐活天地”,目前已在11座城市布局13个项目,涵盖文旅、体育、康养三个板块。文旅产业的地产大军又添一员猛将。

无独有偶,今年上半年,刚瘦身回血的万达就在文旅产业上砸下2600个亿。8月6日,万达又被证实将在吉林投资1000亿建设影视文旅项目,同时在吉林投资1000亿的还有恒大地产,加上红星美凯龙联合上海绿地集团的投资项目,吉林一个省近年来得到的文旅投资就超过2000亿。 

如此大规模的热钱涌入,不禁让人想起了前两年的影视产业,这钱到底是运还是劫呢?

57家房企,逾万亿投向文旅

据中指院数据,目前已有57家房企进入文旅地产领域,其中前50强有36家,前100强有21家。在中国房地产协会发布的2019年中国房地产开发企业文旅地产10强中,恒大地产、碧桂园、雅居乐地产名列前三,万科、保利地产、华润置地等榜上有名。

根据《2018文旅产业投融研究报告》,2018年文旅产业投融资事件共295起,投资规模合计1.37万亿元。其中,文旅特色小镇和文旅综合项目合计129起,规模合计达1.27万亿元。截至2019年8月6日,今年国内地产巨头宣布将超1万亿元资金投向文旅及相关产业项目,单个项目总投资超1000亿元的就有3个,整个上平均单个项目投资额约300亿元。

房企转型文旅地产是由其行业现状决定的。随着政策的收紧和人口增长率的下降,房地产的天花板似乎已经近在眼前。房地产首创经中副总经理徐卓近日公开表示,如果默认房地产开发以住宅为主,行业天花板的确有来临迹象。目前,我国人均住宅面积已经达到40.8平方米,与英国和法国等发达国家基本持平。

“而以文旅、健康、医养等其他产业为主体,以地产为载体发展的企业,则不用担心触及天花板的问题,因为市场容量很大。”新鸥鹏集团执行总裁李战洪同样认为。

从旅游业来看,近年来,随着生活水平的提高,人们的生活观念逐渐改变,出游人数迅猛增长。据中国旅游研究院8月1日发布的数据显示,2019年上半年国内旅游人数预计30.8亿人次,国内旅游收入2.78万亿元,分别比上年增长8.8%和13.5%;预计2019年国内旅游人数60.4亿人次,国内旅游收入5.6万亿元,分别比上年增长9%和10%。

可以看出,国内旅游业整体保持较高增长率。旅游市场火爆,带来包括居住、消费、出行、医疗等一系列需求,其中很多都与房地产有关,因此,文旅地产已经成为房企利润增长的重要着力点,越来越多的房企开始入局文旅,谋求转型。

从战略布局来看,十三五期间,文化产业和旅游产业将成为我国的支柱产业,“文化+旅游”产业在未来5-10年将达到15万亿规模,占国家经济总量的15%—18%。所以,开发文旅地产符合国家支持旅游行业发展、倡导特色小镇开发的宏观政策。因受到各地政府支持,开发商融资贷款并不困难,拿地成本优势明显。

除此之外,健康养老IP产品也是文旅地产的一大着力点。根据国家局2019年公布的最新数据,2018年,中国60周岁及以上人口为24949万人,占总人口的17.9%,其中65周岁及以上人口16658万人,占总人口的11.9%。依据联合国标准,一个国家60岁以上老人达到总人口的10%,65岁老人占总人口的7%,即视为进入老龄化社会。目前我国已经步入老龄化社会,未来养老市场需求还是很大,养生养老新模式的文旅地产开发也有很大的发展前景。

资本只是进军文旅的第一步

2009年以来,文旅地产这片“红海”一直被认为是房企转型的重要抓手。虽然两年前万达低价打包出售13个文旅项目的行为让人失落,但是,文旅地产的发展前景从未遭到怀疑,毕竟购买者融创同属地产行业。

热钱像洪水般涌入,或许换来了部分文旅地产的急速发展,但是同样也带来了资源浪费、烂尾遍地、环境污染等一系列问题,习惯了标准化生产的房企,进军主打差异化的文旅产业,资本只是第一步。

近年来,房企以文旅为由疯狂圈地,建小镇,搞旅游成为很多城市在一段永利娱乐官方网站内的工作重点,但是大浪淘沙之后,真正留下来的文旅地产却屈指可数。投资20亿元、经4年打造和建设的成都龙潭水乡便是典型例子。2013年4月开业后,仅经营3年就关门闭户。现如今没有游客和商户,只剩下空荡的建筑。不只如此,青岛、海南、云南等多地也有大批烂尾项目。

(消失的小镇)

究其原因,用地产思维做文旅项目是症结所在,这直接导致文旅地产的两大致命原因——急于求成和同质化严重。

相比于房地产项目,文旅项目往往投资高、周转慢、见效永利娱乐官方网,因此,许多房地产企业打着文旅的幌子,做着卖房子快速变现的事。而事实上,文旅地产大多位于城市近郊,区位优势和交通优势都比较弱,如果旅游做不起来,名声打不出去,就算宣传的再好也极有可能无人问津。文旅地产的发展必须要跳出传统卖房子的思维模式,打破房地产思维,转而去寻求门票收益、二次消费收益、相关配套产业收益等多元的盈利模式。

除此之外,盲目扎堆入局文旅地产的房企,也很容易出现文旅特色小镇出现定位不清、同质化严重的问题。从全球来看,迪士尼主要依靠丰富多元的IP导入营收,但仍有部分主题乐园常年处于亏损状态。而目前国内涉足文旅的房企,在优质IP方面几乎空白。因此,尽管各地政府和房企都信心满满的准备大干一场,但资本只是进军文旅的第一步。

结语

热钱涌入对文旅产业来说是一场考验。大量资本进入无疑有助于各地文化资源的开发和文旅产业的发展,但是当忽略文旅产业本身的特性,完全由资本裹挟着向前走的时候,问题就会不断滋生,甚至进入无序状态,从影视业的短暂混乱中似乎可以看到一些端倪。作为下一个风口,如果缺乏一个良性的运行机制,任由企业抢滩登陆,把文化产业做成博彩业,那么资本一旦反噬,将会带来一些难以估计的负面影响。

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